家里老人去世，留下的房子要继承过户，很多人最关心的问题就是：要交多少钱？会不会有一大笔税？
最近有好几个当事人来问这个问题，今天申律律所的律师就给大家算一笔账，继承一套上海的房产，到底要交哪些费用。
先给个结论：法定继承，税费很少
如果是法定继承（就是没有遗嘱，按法律规定的顺序继承），继承房产的时候，契税、增值税、个人所得税全免，只需要交一点登记费和公证费（如果办公证的话）。
这一点很多人不知道，以为继承房产要交很多税，其实不是。法定继承要交的税非常低。
下面一项一项说。
一、继承环节要交的费用
1. 契税：法定继承免征
这个是大头。正常买卖房产，契税要交 1%-3%，一套 500 万的房子，契税就要 5 万到 15 万。但法定继承的话，契税全免。
注意：如果不是法定继承，比如老人立遗嘱把房子给了孙子（孙子不是法定继承人），这叫 "遗赠"，遗赠是要交契税的，税率是 3%。所以遗嘱给法定继承人（配偶、子女、父母等）和给非法定继承人，税费不一样。
2. 增值税：免征
不管是法定继承还是遗赠，继承房产都免增值税。
3. 个人所得税：免征
继承房产也免个税。
4. 印花税：很少
继承房产要交印花税，税率是万分之五，500 万的房子就是 2500 元。这个钱不多。
5. 不动产登记费：80 元
住宅类的登记费是 80 元 / 套，这个可以忽略不计。
6. 继承权公证费（可选）
如果走公证继承的流程，要交公证费。上海的公证费标准一般是按房产价值的比例收：
50 万以下部分，按 0.3% 收
50 万到 500 万部分，按 0.25% 收
500 万到 1000 万部分，按 0.2% 收
一套 500 万的房子，公证费大概是 1 万多。如果继承人之间没争议，也可以不办公证，直接去不动产登记中心办，能省这笔钱。
7. 律师费（若有）
如果继承人之间对遗产份额有争议，产生了遗产纠纷需要打官司，或者找律师代办遗产继承，那就要支付律师费。这个费用需根据案件复杂程度来定。
二、继承之后再卖房，要交什么税？
这个才是重点。很多人继承了房子之后，过几年想卖掉，这时候税费就比较高了。
继承的房子再卖，主要涉及两个税：
1. 个人所得税
如果继承的房子是你家庭唯一住房，并且满五年（"满五唯一"），免征个税。
如果不是满五唯一，要交差额的 20% 个税。注意是 "差额"，不是全额。差额 = 卖出价 - 原来的成本价。
但继承的房子，原来的成本价怎么算？是按老人当初买房的价格算。比如老人 2010 年花 100 万买的，现在你卖 600 万，差额就是 500 万，20% 的个税就是 100 万。这个税就很高了。
所以很多人继承房子后不敢卖，就是因为这个 20% 的个税。
2. 增值税
如果房子满两年，免增值税。不满两年，要交 5.3% 左右的增值税。上海的房子一般都满两年了，这个税基本不用交。
三、给大家算笔账
举个例子：老人在上海有一套市值 500 万的房子，2010 年买入价 100 万，现在子女继承后卖掉。
继承环节：
契税：0
增值税：0
个税：0
印花税：2500 元
登记费：80 元
公证费（如果办）：约 12500 元
合计：约 1.5 万元（不办公证的话只要 2580 元）
继承后卖掉（假设不是满五唯一）：
增值税：满两年，0
个税：（500 万 - 100 万）×20% = 80 万
其他杂费：约 1 万
合计：约 81 万
看到了吧，继承的时候花不了多少钱，但继承后再卖，个税可能很高。
申律律师提醒
关于继承房产的税费，给大家几个实用建议：
继承的房子尽量别着急卖
如果能等满五年，并且是家庭唯一住房，就能免掉 20% 的个税，能省一大笔钱。
如果有多套房子，考虑清楚卖哪套
优先卖不是继承来的、成本价高的房子，这样个税少。
老人在世的时候，可以考虑用买卖的方式把房子过户给子女
虽然当时要交契税，但以后再卖的时候个税可能少很多。具体哪种方式划算，要根据房子的情况算一笔账。
遗嘱最好写给法定继承人，如果写给非法定继承人（比如孙子），属于遗赠，要交 3% 的契税，不划算。
继承房产的税费问题，说复杂也复杂，说简单也简单，关键是要搞清楚每个环节交什么税、怎么算。如果家里房产价值比较高，或者情况比较复杂，建议找专业律师帮你规划一下，能帮你省下不少钱。